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토지 양도소득세 계산방법
토지 양도소득세 계산방법 알아보기
안녕하세요. 오늘은 토지 양도소득세에 대해서 알아보려고 합니다. 양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
양도소득세의 과세대상
양도소득세 과세 자산
1) 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
2) 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
3) 주식 등 : 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장(주식 등 * 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
4) 기타자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
5) 파생상품 : (국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’19.4.1.이후) * 코스피200선물옵션(미니포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물옵션 등 (국외) 장내 및 일부 장외상품 등
6) 신탁 수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득
양도소득세 과세대상에서 양도란?
1) 양도로 보는경우
- 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
- 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
2) 양도로 보지 않는 경우
- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
- 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
3) 양도소득세 비과세하거나 감면되는 경우
- 비과세 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
- 감면되는 경우 : 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
토지 양도소득세 세율
1. 부동산 양소득세
1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(기본세율+ 10%p와 40 or 50% 경합시 세액 큰 것 적용)
2) ’12.5.15. 주택지정지역(강남, 서초, 송파) 해제 / ’08.11.7. 토지지정지역 해제
3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% → ’14.1.1.부터 적용
4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 기본세율 → ’14.1.1.부터 적용
5) ’16.1.1. 이후 모든 지역의 비사업용토지 → 비사업용 토지 세율(소법104①8, 기본세율 + 10%p)
6),7)'20.12.18. 현재 조정대상지역은 서울 전역을 포함한 111개 지역으로서 국토교통부 공고 제2020-1650호 및 국토교통부 '20.12.17. 보도자료 「규제지역 지정 및 실거래 조사현장단속 강화 참조
8) ’17.8.3. 주택 지정지역 지정(용산성동노원마포양천강서영등포서초강남송파강동세종시)
9) ’16.1.1.이후 양도분부터
※ '21.6.1. 이후 변경 예정 사항
1.조정대상지역 다주택자 중과세율 인상 : 2주택자[기본세율 + (10% → 20%)], 3주택자[기본세율 + (20% → 30%)]
2.주택(조합원 입주권 포함) 2년 내 단기양도 세율 인상 : 1년미만(40% → 70%), 2년미만(기본세율 → 60%)
3.중과대상 분양권 범위 확대 및 세율 인상 : 기존(조정대상지역 분양권 50%) → 변경(모든 분양권 1년미만 70%, 1년 이상 60%)
2. 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용
3. 비사업용 토지 세율
- 지정지역에 있는 비사업용 토지는 기본세율 + 10%p로 ㅊ가과세 하였습니다. 해당기간동안 지정지역 없음
- 2009년 3월 16일~ 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도하는 경우 기본세율을 적용합니다.[소득법 부칙 14(제 9270호 08.12.26)]
토지 양도소득세 계산방법
1) 위에서 언급 되었듯이 우선 내 토지가 일반적인 토지인지 비사업용 토지인지를 정확히 알아야합니다
2) 비사업용 토지의 경우 보유 시점에 따라서 세율이 달라집니다.
3) 양도소득세 계산흐름도에 맞춰서 계산합니다.
4) 위에 공식이 굉장히 복잡합니다. 그렇기 때문에 국세청에서 가이드 하는 미리계산을 이용합니다
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- 우선 양도소득세 미리계산에 접속합니다.
- 1개 부동산 양도시 계산은 비로그인이기에 계산하기를 누릅니다.
- 양도물건을 토지로 하고 양도가액과 취득가액을 넣습니다.
제가 양도가 5억원, 취득가 3억원을 예로들어서 계산한 금액입니다. 물론 이는 대출이나 취득세, 등록세, 법무사 비용등을 제외한 간략 계산금액으로 계산하였습니다.
아래는 제가 계산한 금액의 양도소득세가 나온표입니다. 세율 48%이며 최종 산출세액은 64백만원 정도가 나왔네요. 양도소득세 계산은 각자의 상황마다 그 세금이 다 다르기 때문에 이를 일원하여 알수 있는 표는 없습니다. 국세청의 자료도 한계가 있기 때문입니다.
또한 요즘 양도소득세에 대한 법이 너무 세분화되고 복잡화 되어서 많은 것들을 고려하여서 결정하여야 합니다. 당장 매월 대출금이 많이 나온다고 하여서 에라 모르겠다 라는 심정으로 처분한다고 했을때 더 큰 금액이 들어갈수 있으니 신중하셔야 합니다.
www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
토지 양도소득세 신고납부
- 예정신고 납부 : 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고납부를 하여야 합니다. 예를들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다. * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨) 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
- 확정신고 : 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정고지하게 되며, 신고납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고부과하는 분부터는 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.
- 양도소득세 분할납부 : 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.