1가구 2주택이란 ?

1가구 2주택이란

# 1가구 2주택 의미와 세금 까지

안녕하세요. 주택에 대한 정책이 쏟아지면서 내가 들어야 할 정책은 무엇이고 또 어떻게 적용되는지 파악하기 어려운 시대입니다. 오늘은 1가구 2주택에 대한 의미와 세금 부분까지 파악해서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

 

1가구 2주택에 대해서 가장 고민하는 부분은 우리의 세금 부분입니다. 2주택자가 1주택자와 다르게 내는 세금은 양도소득세가 있는데요. 또한 아파트 공시지가 금액이 총합 9억이상이면 종합부동산세의 과세대상이기도 합니다.

 

# 1가구 2주택이란 - 가구 개념

1가구 2주택에서 1가구란 중민등록등본상의 가족을 1가구로 보고 있습니다. 여기서 가족의 개념을 한번더 들여봐야겠는데요. 가족은 직계존속, 직계비속, 배우자, 형제, 자매를 일컫습니다. 

 

 

 

가구라는 개념과 세대라는 개념은 조금 다른데요. 가구란 1인이나 2인이상이 모여서 취사, 취침 등 생계를 같이하는 생활단위의 개념으로 혈연등의 관계는 중요하지 않습니다. 세대란 혈연이나 혼인, 입양 등으로 한 집안을 이룬 가족의 개념인데요. 끈끈한 피로 이루어진 법적으로 정한 테두리안의 개념입니다.  여기서 세법상 세대와 가구의 차이점은, 지방세의 경우는 가구개념으로 세금을 내고 국세와 주택법상은 세대입니다.

 

 

1. 지방세 : 취득세, 재산세, 주민세 등  ☞ 가구

2. 국세 : 양도세, 종부세, 법인세, 소득세 등 ☞ 세대

3. 주택법상 : 주택법, 건축 법 등 ☞ 세대

 

 

예를 한번 들어보겠습니다. 부모가 2자식이 있는데요. 2자식이 둘다 주택과 배우자가 있습니다. 이때 부모님집으로 합가를 한다고 치면 이때 이 집안은 생계를 같이하는 생활단위가 3가구에서 1가구로 변경이 된겁니다. 그리고 2자식이 각자 주택이 있기 때문에 부모의 한채와 합치면 총 3채가 되는겁니다. 여기에, 부모가 1세대, 그리고 각 자식과 배우자가 1세대씩 해서 총 3세대가 같이 있는겁니다. 즉, 1가구 3주택 3세대가 되어 버린거죠.

 

 

이런경우는 양도세 비과세를 받지 못하는데요. 그렇기 때문에 필요한것은 세대분리입니다. 세대분리는 최저 생계비 이상 소득을 가진 30세 이상이거나 결혼을 한 경우 2자식이 각자 세대분리를 하면 되느건데요. 주민등록 등본상 각자 1주택으로 분리가 되면서 1세대 1주택으로 비과세가 되는 겁니다. 왜냐하면 양도세는 국세 개념으로 세대를 중심으로 하기 때문입니다. 

 

 

# 1가구 2주택이란 - 2주택의 개념

2주택에 대한 개념은 주택의 정의에서부터 시작이 됩니다. 주택은 아파트, 다세대주택, 다가구 주택, 연립주택, 빌라, 오피스텔 등이 해당됩니다. 하지만 여기서 한 가지 주의할 점은 오피스텔입니다. 오피스텔은 이름에서도 알 수 있듯이 Office Tel입니다. 즉, 오피스텔은 꼭 주거용이 아닌 업무용 오피스텔이 있을 수 있기 때문에 주거용은 주택에 해당하지만 업무용은 주택의 수에서 제외가 됩니다.  이때 2주택이라는 것은 주택이 2채 있는 겁니다. 

 

 

 

# 1가구 2주택이란 - 2주택자 종류 그리고 양도세

이때 1가구 2주택은 2가지가 있습니다. 일시적 2주택자가 있고 그리고 2주택자가 있습니다. 710대책에 의해서 규제지역에 아파트 2주택을 보유한 자가 양도시 기본세율(6~42%) +20% 중과세를 내야합니다. 그렇기 때문에 이 중과세를 내지 않기 위해서는 일시적 2주택자가 되면 됩니다.

 

일시적 2주택자는 710 대책 이전의 619 대책에서 그 정의가 조금 변경되었는데요. 당초 619 대책 이전에 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간은 2년이내에만 양도를 하게 되면 일시적 2주택으로 봐줬는데 이제는 1년이래 신규 주택 전입 및 1년이내 양도로 변경이 되었습니다. 

 

다시말씀드리면 일시적 2주택자의 2주택개념은 혼인, 이사. 다른 지역 전입등으로 인해 아파트가 피치못하게 2채가 발생할수 있음을 고려해 이건 고의적인 2주택이 아닌 어쩔수 없는 2주택이기 때문에 양도세를 감면해줬던건데요. 이 부분을 악용하는 사례가 빈번해지지 이에 대한 규정을 2년이 아닌 1년이내 신규 주택전입으로 변경을 하였습니다. 

 

 

# 1가구 2주택이란 - 2주택자 종부세

 

710대책에 의해서 다주택자 대상 종부세를 상향시켰는데요. 2주택자의 경우는 19년에 나온 1216 대책에 의해 올린후 710대책에서는 한번더 중과세를 부과하지 않네요. 하지만 3주택자 이상은 경우는 개정한 세금이 굉장히 많이 올라간다는 것을 볼수 있습니다.

 

 

 

# 1가구 2주택이란 - 2주택자 취득세

710 대책에 의한 취득세입니다. 2주택이상의 경우 아파트를 매매할때 취득세가 8%로 올라가게 되었습니다. 이 취득세는 여러모로 의미가 있는데요. 기존은 주택 가액에 따라 1~3% 약 2%라고 했으면 거의 4배가 올라간 셈입니다. 

 

# 1가구 2주택이란 - 2주택자 주담보와 LTV

 

710대책에 의해서 규제지역 2주택이상 보유세대가 주택신규 구입을 위해 아파트 담보대출을 받는것이 금지 되었습니다. 즉 LTV는 0%가 된거죠. 현재 규제지역의 경우는 40~60% LTV가 적용됩니다. 하지만 이는 규제지역에 한한것이기 때문에 그 외 지역의 경우는 걱정 안하셔도 됩니다. 또한 주택담보대출의 경우는 동네에서 많이 보이는 1금융권이 아니래도 신용에 무리가 가지 않는 보험사와 2금융권에서도 무리없이 대출을 받으실수 있습니다.

 

즉, 아파트 담보대출을 받는것은 본인의 발품에 따라서 그한도와 기준금리 차이가 많이 달라지게 됩니다. 예를 들어서 아파트 대출을 받는다 해도 본인이 제대로 검색하고 알아봤냐에 따라서 아래와 같이 1.53% 와 2.4%로 약 0.9%의 차이가 나게 됩니다. 이는 매달 돈이 나가야하는 상황에서 정말 큰 차이라고 볼수 있습니다. 

 

규제지역내에 있는 주택자이신분들같은 경우는 어떻게 해야할까요? 만약 주택을 처분해야하거나 아니면 추가로 아파트 신규로 구입한다면? 이때는 1금융권에서 답은 나오지 않을겁니다. 그럴경우는 신협 담보 대출, 농협 담보 대출 그리고 흥국 화재나 신한 캐피탈 담보 대출 처럼 2금융권으로 알아보신다면 무리없이 담보 대출이 진행 될수 있습니다.

 

 

부동산 정책이 변하면서 1가구 2주택자가 가지는 단점들이나 제한된 사항이 굉장히 많습니다. 하지만 법과 규정을 좀만 더 이해하고 그사이사이에 본인한테 맞을수 있는 방법들을 찾아간다면 생각했던것보다 일이 잘 풀릴수가있을겁니다. 모두들 건승하시고 유익한 정보가 되셨길 바라고 아래 머니머니 사진 보시구 복도 같이 들어오시길 바랍니다.