1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

# 1가구 2주택 그리고 양도소득세 비과세

 

 

요즘 정부의 부동산 정책이 쏟아지고 있습니다. 20번이 넘어가는 부동산 정책격변속에서 어떤 것이 최근에 개정된 법이고 나한테 맞는 법인가가 더더욱 헷갈리게 되었습니다. 특히나 부동산을 매도하는 과정에서 발생하는 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 요건을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건- 1가구 2주택의 정의

1 가구 2주택 비과세 요건을 알기위해서는 1가구 2주택의 정의를 알아야 합니다. 

2020/07/24 - [분류 전체보기] - 1가구 2주택이란 ?

1가구 2주택이란 ?

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 세금과 비과세

주택을 취득, 보유, 양도 하는과정중에서 세금이 발생하게됩니다. 취득시에는 취득세, 보유시에는 재산세, 종부세, 종합 소득세가 발생을 하고, 양도할때에는 양도소득세, 증여세 등이 발생하게 됩니다.

 

양도소득세는 수익이 났을때 그 수익에 대해서 국가에 내는 세금을 말합니다. 물론 양도소득세에 지방세로 10%를 추가로 내기도 합니다. 

 

양도소득세율은 아래와 같습니다.

 

하지만 모든 양도소득세에 대해서 세금을 내는것은 아닙니다. 소득세법 89조에서 정하듯이 1세대 1주택에 대해서는 비과세가 됩니다. 하지만 여기에도 조건이 있습니다. 1세대 1주택을 2년이상 보유해야하며 그리고 고가주택이 아니어야 합니다.

 

그런데 꼭 1세대 1주택이 아니라 1세대 2주택이아어 1주택으로 봐주는 경우가 있는데요. 이게 바로 1세대 2주택의 과세특례 부분이라고 할수 있습니다. 즉 어떤조건에 있는 2주택자의 경우는 1주택으로 봐주기 때문에 양도세를 내지 않는다~ 로 과세 특례를 주는 것이죠. 그러면 어떤때에 이렇게 과세 특례를 받을수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 대체주택 비과세 특례(일시적 2주택자)

1주택을 보유한 1세대가 보유하고 있는 주택 A를 양도하기전에 다른 주택 B를 샀다고 가정합시다. 이때 1세대 2주택이 되지만 A주택을 양도하여도 비과세가 될수 있는것이 바로 대체주택 비과세 특례입니다. 

 

이 비과세 특례를 만족하기 위해서는 몇가지 주요 조건이있는데요. 첫번째, B주택의 취득시기가 A주택 취득일로부터 1년 이상이 지난후여야 합니다. 두번째, A주택의 보유일이 2년이 넘어야 합니다. 왜냐하면 주택은 1년 미만의 경우는 50%양도세, 1년 ~ 2년 사이는 40%의 양도세를 내기 때문입니다. 세번째는 B주택을 취득한날로부터 3년이내 종전주택을 양도해야합니다.

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 대체주택 비과세 특례 예외사항(일시적 2주택자)

하지만 이 부분이 모든 대체주택 비과세 특례에 해당하는것은 아닙니다. 고가의 주택의 경우 양도소득세를 내야하며 조정지역에 위치한 아파트의 경우도 상황은 다릅니다. 

 

우리나라에서 고가주택에 대한 여부는 대통령령으로 정해지는데 9억원을 초과하는 아파트에 대해서 고가아파트로 정의합니다. 또한 A주택과 B주택이 조정지역에 위치한 경우도 비과세 혜택을 받기위해서는 B주택 취득일로부터 1년이내 세대전원이 이사를 가고 전입신고를 해야하며 B주택 취득일로부터 1년이내 A주택을 양도해야 합니다.

 

즉, 조정지역의 경우는 거주요건이 있으며 기존 주택 양도시기가 3년에서 1년으로 줄어들었다는 것을 알수 있습니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 직계존속 동거봉양

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 60세 이상 직계존속을 모시기 위해 즉, 동거봉양하기 위해 세대를 합치는 경우 1세대 2주택이 되는데요. 이때도 비과세 혜택을 받을수 있습니다. 다만, 합친 날부터 10년이내 양도해야하며, 먼저 양도한 주택이 비과세가 됩니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 혼인

1주택 보유하는 신랑 A와 1주택 보유하는 신부 B가 결혼은 하게 됩니다. 이 부부는 2주택자가 되는데요. 이런경우도 비과세 혜택을 받을수 있습니다. 다만, 혼인한 날부터 5년이내 양도해야하며, 먼저 양도한 주택이 비과세가 됩니다.

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 동거봉양 + 혼인

1주택을 보유하는 신랑 A는 무주택인데 어머니 C씨는 주택이 1채가 있습니다. 신랑 A와 결혼할 신부 B도 주택이 1채 있습니다. 신랑의 어머니가 몸이 좋지 않아서 동거봉양하게 되면 이 집은 1세대 2주택이 될수 있습니다. 이런경우도 5년이내 주택을 양도하게 되면 먼저 양도한 주택은 비과세가 됩니다.

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 상속에 의한 비과세

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 봅니다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.

 

# 1세대 3주택 비과세 특례 - 일시적 1세대 2주택 + 혼인/동거봉양/상속

일시적 1세대 2주택이 된 신랑 A가 있습니다. 이때 1주택자인 신부 B와 결혼을 하게 됩니다. 일시적 1세대 2주택자와 1주택자가 합쳐졌기 때문에 1세대 3주택이 되어버립니다. 이경우도 1세대 3주택이 된 경우 대체주택 취득한 날부터 3년이내 종전주택 양도시 비과세 특례를 받을수 있습니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 장기임대주택

민간임대사업자인 장기임대주택의 경우 주택수에서 제외가 되는데요. 이때 장기임대주택은 등록당시 기준시가가 6억원 이하(지방 3억원)이고 임대의무기간이 5년인 주택을 말합니다. 특히나 일시적 1세대 2주택자가 위에서 언급한 일시적 2주택자인데 장기임대주택을 등록한경우 장기임대주택은 주택수에서 제외되기 때문에 종전 주택을 양도할경우 비과세 혜택이 됩니다.

 

 

하지만 여기서 중요한것은 종전주택에 2년이상 거주를 해야한다는 사실입니다. 보유개념이 아닌 거주 개념을 확실히 하셔야 비과세 문제가 생기지 않습니다.

 

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 부득이한 사유

자녀 학교, 근무상의 형편, 질병의 요양 및 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 주택의 경우도 비과세 혜택이 있는데요. 만약 서울에서 근무하다가 발령이나서 어쩔수 없이 강원도로 아파트를 구매해서이사 왔다고 합시다.

 

 

이때 1세대 2주택이 되는데요. 이런 경우 다시 서울로 가게되서 강원도 아파트를 3년이내 양도하는 경우 1주택으로 봅니다. 하지만 이 경우 부득이한 사유에 대해서 좀 더 확실히 알아보고 진행하는걸 추천드립니다.

 

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 가정어린이집

가정어린이집으로 인가를 받아 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택이 있는 경우도 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

 

 

# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 양도소득세 계산 방법

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# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 양도소득세 납부기한

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# 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 - 아파트 취등록세

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